L’émergence des enjeux ESG (pour Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) et leur exposition sur le devant de la scène mondiale, incite les acteurs de la sphère immobilière à prendre en compte le développement durable dans leur acquisition. Promoteurs, investisseurs et gestionnaires d’actifs portent une attention particulière à ces nouvelles problématiques extra-financière dans leur politique et leur stratégie d’entreprise.

L’intérêt des acteurs pour les critères ESG est renforcé par les nouvelles réglementations européennes et nationales comme les obligations de reporting extra-financiers (SFDR et CSRD), la taxonomie (définition commune d’investissements verts), ainsi que les nouvelles lois (Loi énergie climat et Loi climat et résilience). Ces réglementations poussent à davantage de transparence sur les impacts générés par les activités des entreprises.

Les critères ESG sont utilisés afin d’analyser et d’évaluer le degré de prise en compte des enjeux de développement durable dans le cadre de la stratégie d’investissement, de développement et de gestion des acteurs de la sphère immobilière.

Généralement, la considération des enjeux ESG débute lors de la phase d’audit préliminaire à la transaction immobilière. En réalisant des placements financiers par l’acquisition d’actifs ou lors d’une due diligence technique et environnementale, les investisseurs immobiliers évaluent les risques ESG actuels et futurs encourus par l’actif dans le but de garantir sa durabilité sur le long terme. Afin de répondre au mieux aux exigences des investisseurs, les développeurs prennent en compte ces enjeux : cela implique une hausse du prix des actifs ou du portefeuille. Pour les gestionnaires, si ces critères sont respectés, cela garantit à la fois une réduction des coûts de maintenance et d’exploitation ainsi qu’une stabilité locative. Enfin, pour les utilisateurs finaux, cela induit la réduction des dépenses et des charges.

Au regard des évolutions climatiques et géopolitiques actuelles, on assiste aujourd’hui à l’augmentation des investissements dans des bâtiments à énergie positive ou à faible émission de gaz à effet de serre. Les volets santé et sécurité des occupants (hygiène, sécurité et environnement) sont également pris en compte afin d’éviter toute controverse à l’égard des parties prenantes. Cependant, malgré la connaissance et la compréhension des enjeux ESG de la part des acteurs de la sphère immobilière, la complexité réside dans l’intégration de ces enjeux dans leurs opérations, et ce dès la phase de montage.

Ainsi, un bâtiment construit et exploité de manière à intégrer les enjeux ESG est un bâtiment qui prend en compte ces aspects :

• Environnement

Enjeux multi- critères : recours aux certifications et labels environnementaux, intégration d’une charte chantier vert

Biodiversité et gestion à la parcelle : végétalisation de la toiture, dé-imperméabilisation du sol, favorisation du cycle de l’eau, choix d’une palette végétale adaptée au sol et au climat

Gestion de l’eau : installation d’équipements hydro-économes, réduction des risques de fuites d’eau

Carbone et énergie : choix de matériaux à faible empreinte environnementale, voire biosourcés, favorisation des circuits courts, performance et efficience des systèmes énergétiques, ENR

Gestion environnementale : gestion des risques environnementaux liés à la pollution et aux déchets

• Social

Accessibilité, santé et sécurité des occupants : accessibilité aux PMR, qualité de l’air et de l’eau

Favorisation des transports et mobilité propre : proximité des transports en commun, de commodités, disposition de mobilité alternative

Services rendus aux occupants : dispositifs acoustiques, visuels, thermiques et disposition d’espaces extérieurs, de sociabilisation.

• Gouvernance

Relation avec les parties prenantes : Intégration de fournisseurs et preneurs dans la chaîne de valeur de l’actif notamment à travers la signature d’une annexe environnementale ou d’une charte d’achat responsable

Résilience aux changements climatiques : Flexibilité et réversibilité de l’actif, risques de vulnérabilité liée au changement climatique